Parcerias Imobiliárias exigem cautela: Como proteger Clientes, Imobiliárias e Sócios de Fraudes e Riscos Jurídicos

Introdução

O mercado imobiliário é construído, em grande medida, por meio de relacionamentos profissionais, indicações e parcerias.

Corretores compartilham imóveis, imobiliárias atuam conjuntamente, captadores apresentam oportunidades e negócios são realizados diariamente com a participação de diversos agentes.

Quando conduzidas com profissionalismo, transparência e observância das normas legais, as parcerias representam uma das formas mais eficientes de ampliar oportunidades, aumentar a exposição dos imóveis e gerar resultados para todos os envolvidos.

Contudo, a ausência de critérios mínimos de controle pode transformar uma parceria promissora em uma fonte de riscos jurídicos, prejuízos financeiros, conflitos pessoais e danos reputacionais.

Mais do que proteger a imobiliária, a adoção de controles adequados visa proteger os clientes, preservar a reputação da empresa e resguardar o patrimônio e a segurança dos sócios e profissionais envolvidos.

1. A parceria é uma excelente ferramente de negócios - desde que seja segura

Parcerias imobiliárias são práticas legítimas, amplamente utilizadas e extremamente importantes para o mercado.

A colaboração entre profissionais possibilita:

• ampliação da carteira de imóveis;

• maior alcance comercial;

• compartilhamento de oportunidades;

• aumento das chances de fechamento de negócios;

• melhor atendimento aos clientes.

Entretanto, o sucesso de uma parceria depende da qualidade das pessoas envolvidas.

Parcerias não eliminam riscos.

Elas podem ampliá-los.

Por isso, toda parceria deve ser construída sobre três pilares fundamentais:

• legalidade;

• transparência;

• confiança baseada em verificação.

2. O risco invisível das parcerias irregulares

Muitas fraudes imobiliárias não são praticadas pela imobiliária.

São praticadas por terceiros.

O problema é que, em inúmeras situações, a imobiliária acaba envolvida porque participou da negociação, divulgou o imóvel, recebeu comissão ou permitiu que terceiros atuassem utilizando sua estrutura empresarial.

Mesmo quando não participa diretamente da fraude, a empresa pode ser chamada a responder por:

• omissões;

• falhas de diligência;

• falta de controle;

• ausência de supervisão;

• negligência na escolha de parceiros.

Em muitos casos, a discussão judicial deixa de ser "quem praticou a fraude" e passa a ser "quem contribuiu para que ela acontecesse".

3. A primeira pergunta que toda imobiliária de fazer

Antes de iniciar qualquer parceria, a pergunta fundamental é:

Quem é a pessoa ou empresa com quem estou fazendo negócios?

Toda imobiliária deveria ser capaz de responder:

• Quem é o parceiro?

• Possui CRECI ativo?

• Possui empresa regularmente constituída?

• Qual seu histórico profissional?

• Atua regularmente no mercado?

• Possui reputação conhecida?

• Existem processos judiciais relevantes?

• Existem reclamações recorrentes?

• Já esteve envolvido em conflitos ou fraudes?

Ignorar essas perguntas significa assumir riscos desnecessários.

4. Corretores sem CRECI e intermediação irregular

A corretagem imobiliária é atividade regulamentada.

A atuação de pessoas não habilitadas aumenta significativamente os riscos da operação.

Entre os problemas possíveis estão:

• exercício irregular da profissão;

• questionamentos sobre comissões;

• nulidade de atos praticados;

• responsabilização administrativa;

• conflitos contratuais;

• aumento da exposição a fraudes.

Uma imobiliária séria deve saber exatamente quem está atuando em seu nome.

5. Negócios Imobiliários envolvem altos valores e exigem gestão permanente de riscos

Os negócios imobiliários normalmente envolvem patrimônio significativo.

Muitas vezes representam:

• economias de uma vida inteira;

• patrimônio familiar;

• investimentos empresariais;

• recursos destinados à aposentadoria;

• ativos estratégicos.

Por essa razão, a gestão de riscos deve ser permanente.

A análise de uma parceria não deve se limitar à oportunidade de venda.

Deve considerar também os riscos envolvidos.

Uma imobiliária prudente não avalia apenas imóveis.

Avalia pessoas.

Avalia comportamentos.

Avalia reputações.

Avalia históricos.

Avalia riscos.

A ausência dessa análise pode aproximar a empresa de indivíduos que posteriormente passem a:

5.1. Promover litígios abusivos;

5.2. Exercer pressão indevida sobre profissionais;

5.3. Praticar intimidações;

5.4. Formular ameaças;

5.5. Realizar coações;

5.6. Tentar obter vantagens indevidas;

5.7. Praticar extorsões;

5.8. Promover perseguições pessoais ou profissionais;

5.9. Expor indevidamente a imagem da empresa;

5.10. Envolver a imobiliária em conflitos externos.

Em matéria de gestão de riscos, muitas vezes o melhor negócio é justamente aquele que a empresa decide não realizar.

6. A falsa sensação de segurança

Muitas fraudes começam com frases aparentemente tranquilizadoras:

• "Pode confiar."

• "É meu amigo."

• "Já trabalhei com ele."

• "Conheço a família."

• "Todo mundo faz negócio com ele."

Nenhuma dessas afirmações substitui procedimentos mínimos de verificação.

Fraudadores costumam construir relações de confiança antes de praticarem ilícitos.

A confiança deve ser consequência da verificação. Não seu substituto.

7. O que grandes imobiliárias ensinam sobre parcerias seguras

As maiores empresas do setor imobiliário não operam com base exclusivamente na confiança pessoal.

Empresas como:

• RE/MAX;

• Lopes;

• Loft;

• QuintoAndar;

• Keller Williams;

• Century 21;

adotam procedimentos estruturados para relacionamento com parceiros.

Embora cada empresa possua suas próprias regras, é possível identificar práticas comuns.

7.1. Controle de Identidade

• identificação do parceiro;

• cadastro formal;

• documentação comprobatória;

• definição de responsáveis.

7.2. Controle Profissional

• regularidade perante órgãos competentes;

• comprovação de habilitação profissional;

• observância de normas éticas.

7.3. Controle Documental

• formalização contratual;

• registro das operações;

• documentação das negociações.

7.4. Controle Operacional

• rastreabilidade das transações;

• acompanhamento das atividades;

• registro dos envolvidos.

7.5. Controle de Integridade

• avaliação de reputação;

• monitoramento de condutas;

• prevenção de conflitos de interesse.

7.6. Controle de Responsabilidade

• definição clara de atribuições;

• responsabilização por condutas inadequadas;

• possibilidade de desligamento de parceiros.

A principal lição dessas organizações é simples:

Parcerias aumentam a necessidade de controle. Não a reduzem.

8. Quando a imobiliária pode responder por prejuízos causados por terceiros

Dependendo das circunstâncias, a imobiliária pode ser responsabilizada por:

• negligência;

• omissão;

• falhas de supervisão;

• publicidade enganosa;

• falta de diligência documental;

• participação indireta em fraudes;

• atuação conjunta com terceiros irregulares.

As consequências podem incluir:

• indenizações;

• devolução de valores;

• danos morais;

• danos materiais;

• honorários advocatícios;

• custas processuais.

9. A primeira vítima de uma parceria irregular costuma ser o cliente

O principal prejudicado por uma parceria inadequada geralmente é o cliente.

Compradores, vendedores, locadores e investidores depositam confiança na imobiliária para conduzir negócios relevantes para sua vida financeira e patrimonial.

Quando a empresa não adota critérios mínimos de seleção e controle de parceiros, os riscos recaem diretamente sobre quem deveria ser protegido.

Os prejuízos podem incluir:

9.1. Perda de sinais e valores pagos;

9.2. Aquisição de imóvel com problemas ocultos;

9.3. Compra de imóvel pertencente a terceiros;

9.4. Litígios judiciais prolongados;

9.5. Danos emocionais e familiares;

9.6. Perda de oportunidades legítimas de investimento;

9.7. Exposição a fraudadores profissionais;

9.8. Situações de ameaça, intimidação ou coação.

Políticas de parceria existem, acima de tudo, para proteger o cliente.

10. A responsabilidade dos sócios não é impossível

A existência de uma pessoa jurídica não garante proteção absoluta ao patrimônio dos sócios.

Em determinadas circunstâncias, a Justiça pode atingir bens particulares por meio de mecanismos como:

• desconsideração da personalidade jurídica;

• abuso de direito;

• confusão patrimonial;

• fraude contra credores;

• utilização da empresa para fins ilícitos.

Embora não seja a regra, é um risco que não pode ser ignorado.

11. Principais fraudes e irregularidades que podem envolver imobiliárias

11.1. Estelionato imobiliário

11.2. Fraude à execução

11.3. Venda por falso proprietário

11.4. Falsificação documental

11.5. Procuração falsa

11.6. Dupla venda do mesmo imóvel

11.7. Ocultação de bloqueios judiciais

11.8. Apropriação indevida de valores

11.9. Lavagem de dinheiro

11.10. Falsidade ideológica

11.11. Exercício ilegal da profissão

11.12. Intermediação por não habilitados

11.13. Captação irregular de clientes

11.14. Ocultação de informações relevantes

11.15. Loteamentos irregulares

11.16. Venda de imóvel inexistente

11.17. Golpes envolvendo sinal ou reserva

11.18. Uso indevido do nome da imobiliária

11.19. Fraudes em locações

11.20. Conluio entre parceiros

11.21. Associação com fraudadores profissionais

11.22. Utilização da imobiliária para blindagem patrimonial ilícita

11.23. Utilização da imobiliária para ocultação de patrimônio

11.24. Simulação de negócios imobiliários

11.25. Utilização de "laranjas"

11.26. Operações envolvendo recursos de origem suspeita

12. Medidas míninas de segurança para qualquer parceira

Toda imobiliária deveria adotar, no mínimo:

12.1. Cadastro obrigatório de parceiros;

12.2. Verificação de identidade;

12.3. Verificação de CRECI;

12.4. Verificação de CNPJ;

12.5. Pesquisa de histórico profissional;

12.6. Pesquisa processual básica;

12.7. Formalização documental;

12.8. Definição prévia de responsabilidades;

12.9. Registro da divisão de comissões;

12.10. Arquivamento documental;

12.11. Controle de atuação em nome da empresa;

12.12. Comunicação interna aos sócios;

12.13. Avaliação periódica dos parceiros;

12.14. Política formal de parcerias;

12.15. Aprovação prévia de novos parceiros.

13. Governança não é burocracia. É proteção.

A adoção de controles não existe para impedir negócios.

Existe para proteger:

• os clientes;

• a imobiliária;

• os corretores;

• os colaboradores;

• os sócios;

• a reputação da empresa;

• o patrimônio construído ao longo dos anos.

As maiores organizações do mercado imobiliário investem continuamente em controles, compliance e gestão de riscos porque compreenderam uma verdade simples:

O custo da prevenção é infinitamente menor do que o custo de uma fraude.

Uma parceria bem escolhida pode gerar excelentes resultados.

Uma parceria mal escolhida pode gerar prejuízos financeiros, ações judiciais, responsabilização civil, responsabilização penal, danos reputacionais e conflitos pessoais duradouros.

A confiança do cliente é um dos ativos mais valiosos de uma imobiliária.

Por isso, toda parceria deve ser avaliada não apenas pelo potencial de gerar negócios, mas também pela capacidade de preservar a segurança, o patrimônio e a tranquilidade daqueles que confiam seus imóveis, seus recursos e seus projetos de vida à empresa.